根据发行计划，该公募 REIT 将于 6 月 5 日进行认购，6 月 6 日完成募集，6 月 7 日确定最终战略配售、网下发售、公众发售的基金份额数量及配售比例，该基金预计于 6 月中旬正式上市。
中金湖北科投光谷 REIT 上市历程可谓一波三折，从 2022 年 12 月申请至今历时超过 5 个月，而大部分公募 REITs 这一过程耗时不过 2 个月，从申请到上市通常在 2-3 个月。
(资料图片仅供参考)
中金湖北科投光谷 REIT 申请上市时，受一系列因素影响，国内产业园区行业面临较大的退租压力。2023 年二季度以来，虽然部分园区出租率出现好转，但多数还没有恢复到历史水平。
中金湖北科投光谷 REIT 在申报期间，曾两次被监管机构提出 " 反馈 " 要求。不过随着认筹的逐步展开，其上市也进入倒计时。
6 月中旬上市
申请上市前，中金湖北科投光谷 REIT 的相关资产做过一次资产支持专项计划。2019 年 7 月，招商创融 - 湖北科投光谷软件园资产支持专项计划正式上市，发行金额 16.3 亿元，该专项计划直到 2022 年 6 月才终止。
专项计划终止前，湖北省科技投资集团有限公司（以下简称 " 湖北科投 "）开始为申请公募 REIT 做准备，并于 2022 年底正式向上交所提交了申请。
今年 1 月和 4 月，中金湖北科投光谷 REIT 两次向上交所提交反馈稿，直到 4 月 25 日才正式通过申请。
5 月 29 日，中金湖北科投光谷 REIT 开始询价，累计收到 53 家网下投资者管理的 142 个配售对象的报价信息，区间为 2.542 元 / 份 -2.746 元 / 份，拟认购份额总量 84 亿份，为网下初始发售份额的 57 倍。
剔除相关无效报价后，最终 48 家网下投资者管理的 110 个配售对象的 57.9 亿份报价有效，结合其他配售对象的报价情况，最终将发行价格定在 2.625 元 / 份，与询价结果相比，最后发行定价较为保守。
根据证监会 4 月 25 日批复的文件，中金湖北科投光谷 REIT 准予募集的总额是 6 亿份，按照确定的发行价，最多可以募集到 15.75 亿元，预计 2023 年现金流分配率为 4.62%，2024 年为 4.87%。
根据基金管理方披露的信息，原始权益人承诺认购 34% 的份额，也是中金湖北科投光谷 REIT 最大单一认购者。另外 32 家战略配售投资者承诺的认购份额合计占比 31%。
中金湖北科投光谷 REIT 将于 6 月 5 日 -6 日正式开始认购，完成认购后，做好相应的准备工作，就可以正式上市交易。从已发行的公募 REITs 来看，从认筹到上市通常需要 1 个月左右时间。
从 2021 年 6 月首批 REITs 成功上市以来，中国公募 REITs 已走过两年历程，第一批上市的 REITs 成功通过扩募申请。而且根据上市指引，下一步公募 REITs 将进一步向商办等领域扩散，对于存量资产影响日益深远。
中金湖北科投光谷 REIT 的底层资产所在的武汉光谷软件园，是武汉科技创新的高地。原始权益人湖北科投集团为东湖高新区管委会下属国企，主要从事园区开发运营及科技企业投资。
底层资产成色几何
中金湖北科投光谷 REIT 底层资产包括光谷软件园 A1-A7 栋、C6 栋、E3 栋以及位于现在光谷世贸中心的互联网 + 项目，合计可租赁面积为 16.76 万平方米，2022 年末的估值为 15.4 亿元，平均签约租金 61.63 元 / 平方米 / 月。
其中光谷软件园的 9 栋楼为早期向中电光谷购买，运营年限普遍超过 10 年；互联网 + 项目同样为购买而来的资产，运营年限也超过 5 年。相对而言，这次上市的资产均已经进入稳定运营阶段。
招募说明书显示，中金湖北科投光谷 REIT 底层资产 2022 年营业收入为 1.07 亿元，其中最大收入为租金收入，占比超过九成，其他收入为物业费、停车费、广告等收入；运营净收益 7060 万元。
截至 2022 年底，中金湖北科投光谷 REIT 的基础设施项目共有 49 家租户，其中信息技术行业占比超过 40%，金融科技占比超过 27%，其他租户还包括专业服务、教育、金融、建筑、保险等行业。
最大的租户是招商银行，租赁面积接近 4 万平方米，占比达到了 27.6%，主要是招商银行武汉分行和招商银行信用卡中心，2022 年贡献了 3020 万元的收入，占比超过 28%，是最大的现金流来源。
第二大租户是武汉留学生创业园管理中心，租赁面积占比 8.7%，该中心为东湖高新区管委会下属机构，也是原始权益人的关联方，主要为海外留学人才回国创业提供相关服务，租赁年限超过 11 年。
第三大租户是小红书的运营方行吟科技，租赁面积占比 7.7%，从 2017 年 11 月首次入驻以来，伴随着小红书业务快速发展，租赁面积扩大了三倍以上。
第四大租户是世纪教育公司，租赁面积占比 7.4%，该租户有相当部分面积用于开办幼儿园，日常在校人数超过五六百人，年收入超过 3000 万元，原始权益人湖北科投也是股东之一，持有 39% 股份。
四大租户的租赁面积合计占比超过 51%。
行业低谷
今年 4 月 25 日，经历将近 5 个月的漫长申请、两次反馈，中金湖北科投光谷 REIT 终于拿到了证监会批复通过文件。无论是经历的波折，还是历经的时长，均超过多数公募 REITs 上市过程。
从产业园区行业来看，中金湖北科投光谷 REIT 上市没有赶上好时候。2022 年四季度以来，公募 REITs 表现一直较为低迷，截至 5 月 31 日收盘，已经上市的 27 只公募 REITs 总市值为 858.34 亿元，与发行总市值相比下跌了 6%。
基金价格表现同样低迷，2023 年 1-5 月，27 只已上市的公募 REITs 价格均出现不同程度的下跌，跌幅超过 10 个百分点的有 13 只，其中 2 只跌幅超过 20%。27 只公募 REITs 没有一只上涨。
价格低迷背后是出租率普遍下滑，2022 年底开始，国内主要产业园区均出现不同程度的退租现象，如华安张江光大园 REIT 遭遇大租户退租，建信中关村园区 REIT 被小租户退租困扰。
一位产业园区企业相关负责人告诉经济观察网，三年疫情，诸多实体企业遭受重创，虽然 2022 底以来，经济活动逐步有序恢复，但消极影响依然存在，并将这一影响直接投射到园区中。
据其介绍，影响园区出租率的租户主要分为两类，一类是没有挺过去倒下了，如哲库科技；另一类虽然坚持下来了，但出现相当规模的裁员，" 原来可能租一整层甚至一栋，裁员后，用不了那么多面积，到期后就不续租了 "。
在房地产上行阶段，产业园区也处于高速发展状态，部分传统房地产开发企业也纷纷进入这一领域，但随着房地产进入下行通道，作为房地产勾地工具的产业园区也停止扩张，进入调整期。
中金湖北科投光谷 REIT 在出租率方面的表现要好于同行。招募说明书显示，2022 年底，其底层资产出租率是 86.4%；到了今年一季度末，出租率进一步上升至 90.72%。多数产业园区一季度末出租率低于 2022 年底。
关键词：
